物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)司和(he)業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)之(zhi)(zhi)間(jian)的(de)(de)關(guan)系(xi)(xi)總(zong)是(shi)很奇(qi)妙，說關(guan)系(xi)(xi)融洽(qia)，但(dan)業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)一旦(dan)不(bu)交物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)費(fei)，物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)司就(jiu)隨時(shi)翻臉，但(dan)說關(guan)系(xi)(xi)緊(jin)張，物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)司和(he)業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)之(zhi)(zhi)間(jian)也時(shi)常傳出佳(jia)話。其實業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)和(he)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)司之(zhi)(zhi)間(jian)存在更多(duo)(duo)的(de)(de)就(jiu)是(shi)利益關(guan)系(xi)(xi)，一旦(dan)利益起了沖突，那關(guan)系(xi)(xi)瞬間(jian)就(jiu)可以切換到緊(jin)張狀態！這(zhe)不(bu)，這(zhe)幾天網上就(jiu)爆出了許多(duo)(duo)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)司給業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)開“天價罰單”的(de)(de)新(xin)聞，我們(men)就(jiu)借(jie)著這(zhe)幾條新(xin)聞來(lai)好好探討一下物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)司和(he)業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)之(zhi)(zhi)間(jian)的(de)(de)關(guan)系(xi)(xi)。
相信大家生活中經常碰到(dao)物業(ye)(ye)(ye)公司(si)(si)開“罰單”的(de)(de)(de)事(shi)件，起因大多是(shi)業(ye)(ye)(ye)主不(bu)繳(jiao)納物業(ye)(ye)(ye)費導致的(de)(de)(de)，就(jiu)拿接(jie)下來(lai)這條網友分享的(de)(de)(de)事(shi)件來(lai)說(shuo)，業(ye)(ye)(ye)主和物業(ye)(ye)(ye)公司(si)(si)之間(jian)的(de)(de)(de)利(li)益就(jiu)存在很(hen)大的(de)(de)(de)沖突(tu)。陜西某(mou)小區的(de)(de)(de)一(yi)名業(ye)(ye)(ye)主不(bu)滿物業(ye)(ye)(ye)公司(si)(si)的(de)(de)(de)不(bu)作為，賭(du)氣不(bu)繳(jiao)納物業(ye)(ye)(ye)費，可是(shi)沒想到(dao)過了(le)段時間(jian)，物業(ye)(ye)(ye)公司(si)(si)竟然給他開出了(le)高達8萬元的(de)(de)(de)“天價”罰單。
可以從(cong)(cong)這張罰(fa)單(dan)中獲悉(xi)：截(jie)至2019年底，該業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)已經拖(tuo)欠了(le)物(wu)業(ye)(ye)(ye)費(fei)(fei)高達(da)(da)16018元(yuan)，物(wu)業(ye)(ye)(ye)公司根據協(xie)議書(shu)上的(de)條(tiao)例，給予業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)處罰(fa)。按協(xie)議書(shu)規定，業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)需從(cong)(cong)拖(tuo)欠日(ri)(ri)起每日(ri)(ri)支付3%的(de)“滯納金(jin)”。截(jie)至2019底，業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)需要繳納82704.07元(yuan)的(de)物(wu)業(ye)(ye)(ye)費(fei)(fei)（物(wu)業(ye)(ye)(ye)費(fei)(fei)+滯納金(jin)），并(bing)且(qie)這個費(fei)(fei)用還在逐(zhu)日(ri)(ri)遞增。其實類似于該業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)的(de)“天(tian)價”罰(fa)單(dan)還有很(hen)多，有的(de)甚至高達(da)(da)55萬元(yuan)，接下來我們來具(ju)體分析(xi)一下該案(an)例中存在的(de)問題(ti)。
物業(ye)公司有資格收(shou)取(qu)“滯納金”嗎？
物業公(gong)(gong)司沒(mei)有資格收(shou)(shou)取(qu)“滯納(na)(na)金(jin)”！根據《物業管理條例》相關規定，“滯納(na)(na)金(jin)”是(shi)指國家行政機(ji)關依法收(shou)(shou)取(qu)的費用，業主(zhu)和物業公(gong)(gong)司之間并不(bu)存(cun)在(zai)明確的行政處(chu)罰要素，因此物業公(gong)(gong)司要求(qiu)收(shou)(shou)取(qu)“滯納(na)(na)金(jin)”是(shi)一種錯(cuo)誤(wu)的做法。當然(ran)，“滯納(na)(na)金(jin)”還(huan)有另(ling)一層用法，協議雙方權利和地(di)位不(bu)平等的情況下也(ye)可以(yi)收(shou)(shou)取(qu)“滯納(na)(na)金(jin)”，但(dan)很明顯業主(zhu)和物業公(gong)(gong)司的地(di)位是(shi)平等的。
當然，不可(ke)(ke)以(yi)用“滯納金(jin)(jin)”，并不代表業主違(wei)(wei)(wei)規的(de)(de)(de)(de)(de)做法是(shi)合(he)理的(de)(de)(de)(de)(de)，物(wu)業公(gong)司一樣(yang)可(ke)(ke)以(yi)要(yao)求業主繳納違(wei)(wei)(wei)約金(jin)(jin)，畢竟雙方有(you)(you)(you)簽(qian)訂(ding)合(he)同，任何一方都不可(ke)(ke)以(yi)輕易違(wei)(wei)(wei)約。那違(wei)(wei)(wei)約金(jin)(jin)的(de)(de)(de)(de)(de)收取(qu)有(you)(you)(you)沒有(you)(you)(you)相關規定(ding)？這一點就要(yao)取(qu)決(jue)于業主和物(wu)業公(gong)司之間有(you)(you)(you)沒有(you)(you)(you)簽(qian)訂(ding)相關條例，如果有(you)(you)(you)就按(an)照合(he)同中的(de)(de)(de)(de)(de)利率(lv)執(zhi)行(xing)。如果沒有(you)(you)(you)，可(ke)(ke)以(yi)參考(kao)中國銀行(xing)對于金(jin)(jin)融機(ji)構逾期收費的(de)(de)(de)(de)(de)標準，但該違(wei)(wei)(wei)約金(jin)(jin)的(de)(de)(de)(de)(de)利率(lv)不能超過年息的(de)(de)(de)(de)(de)24%，這是(shi)民(min)間借貸的(de)(de)(de)(de)(de)上(shang)限！
物業(ye)公(gong)司和業(ye)主利益沖突(tu)的核心
其(qi)實大部(bu)分拒絕支付物業(ye)費(fei)的(de)(de)(de)業(ye)主都是有主觀因(yin)素驅(qu)使，就拿上文提及的(de)(de)(de)陜西業(ye)主來(lai)說(shuo)，他主要是不滿物業(ye)公(gong)司的(de)(de)(de)做法，沒有第一時(shi)間公(gong)示(shi)公(gong)攤(tan)電費(fei)的(de)(de)(de)明細，而且房屋有問題沒有及時(shi)解(jie)決。首先，作者在這里要科(ke)普一點，物業(ye)公(gong)司的(de)(de)(de)職能(neng)里并不包含為業(ye)主無償(chang)維修戶內設施，陜西業(ye)主戶內的(de)(de)(de)問題需要他自行解(jie)決；其(qi)次，沒有公(gong)示(shi)公(gong)攤(tan)電費(fei)明細這一問題的(de)(de)(de)確是物業(ye)公(gong)司失職。
其實(shi)上(shang)述案(an)例中，業(ye)(ye)(ye)主和(he)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)公(gong)司(si)(si)之間最大的沖(chong)突(tu)莫過(guo)于：業(ye)(ye)(ye)主認(ren)為交了物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)費，物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)公(gong)司(si)(si)就應該承(cheng)包一(yi)(yi)切，一(yi)(yi)旦(dan)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)公(gong)司(si)(si)沒有(you)做(zuo)到，業(ye)(ye)(ye)主就采取了不理智的做(zuo)法：停止支(zhi)付物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)費！一(yi)(yi)旦(dan)停止物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)費，物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)公(gong)司(si)(si)就有(you)理由起訴業(ye)(ye)(ye)主，業(ye)(ye)(ye)主也已(yi)經理虧，畢竟違約在先。有(you)人(ren)好奇，類(lei)似于上(shang)述案(an)例，物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)公(gong)司(si)(si)勝訴的幾(ji)率有(you)多大？有(you)業(ye)(ye)(ye)內人(ren)士表(biao)示：幾(ji)乎都可以(yi)勝訴！
豈不是拿(na)失職的物(wu)業(ye)公(gong)司沒辦法？
其實并(bing)不是沒有(you)(you)，法律層(ceng)面最(zui)講(jiang)究的(de)(de)就(jiu)是證(zheng)(zheng)(zheng)據(ju)(ju)，業(ye)主一旦發現物(wu)(wu)業(ye)公司(si)存在失職的(de)(de)問題，第一時間該做的(de)(de)并(bing)不是拒絕支付物(wu)(wu)業(ye)費，而是應該采集證(zheng)(zheng)(zheng)據(ju)(ju)，并(bing)反(fan)映給物(wu)(wu)業(ye)公司(si)的(de)(de)高層(ceng)，正常(chang)來說(shuo)物(wu)(wu)業(ye)公司(si)都是以盈(ying)利為目的(de)(de)，而它們的(de)(de)衣食父(fu)母就(jiu)是業(ye)主，因(yin)此會第一時間解決問題，當然不排除有(you)(you)些意外(wai)情況，此時有(you)(you)了(le)證(zheng)(zheng)(zheng)據(ju)(ju)可(ke)以選擇(ze)反(fan)映給相關部門，相信會有(you)(you)一個滿(man)意的(de)(de)答復。
成立業(ye)委會可行嗎？
由(you)(you)于(yu)有些地方的(de)(de)物業(ye)公(gong)司的(de)(de)確屢教不改，在業(ye)主將相關問(wen)題多部門反(fan)映后，仍然沒有得到解決(jue)，那下一(yi)(yi)步就(jiu)可以采取聯(lian)合(he)業(ye)主成立業(ye)委會的(de)(de)解決(jue)方案，自己家的(de)(de)物業(ye)自己來管(guan)！但(dan)這是(shi)個極端的(de)(de)做(zuo)法，畢竟(jing)專(zhuan)業(ye)的(de)(de)事情還(huan)是(shi)要由(you)(you)專(zhuan)業(ye)的(de)(de)團(tuan)隊來做(zuo)。此前作(zuo)者身邊就(jiu)發(fa)生(sheng)過類似的(de)(de)事件，但(dan)在成立業(ye)委會的(de)(de)時候(hou)，會受到多方勢力的(de)(de)阻撓，一(yi)(yi)旦決(jue)定踏上成立業(ye)委會這條路，必然要有一(yi)(yi)定的(de)(de)決(jue)心。
其實，最好的做法還(huan)是和物(wu)業公司(si)協商，如(ru)(ru)果服(fu)務(wu)不能達到所(suo)約定的水平(ping)，則可以要求降(jiang)低(di)物(wu)業費(fei)，一味地停止支付物(wu)業費(fei)只(zhi)(zhi)能陷(xian)入惡性循環。試想一下，如(ru)(ru)果一個小區有多家選擇停止支付物(wu)業費(fei)，那物(wu)業公司(si)就沒有足夠資金維持運營，服(fu)務(wu)水平(ping)只(zhi)(zhi)能進一步降(jiang)低(di)，最終(zhong)利益受損最嚴重的還(huan)是業主！
